El 20% de la población vive hoy en día de alquiler. Y cada día, son miles las personas que buscan piso en alquiler. Una vez localizado el inmueble que se adapta a nuestro presupuesto, gusto y necesidades llega el momento de firmar el contrato de arrendamiento. Un documento al que no todo el mundo presta demasiada atención, lo que puede llevar a firmar cláusulas que limitan los derechos de los inquilinos y que, en muchos casos son totalmente ilegales.
En primer lugar, debemos saber que cuando se firma un contrato de alquiler, el arrendador o casero cede el uso y disfrute de una vivienda a un arrendatario o inquilino por un tiempo determinado. A través de dicho contrato, éste último se ve obligado a pagar una renta que ambas partes fijan libremente y a devolver la finca tal y como la recibió al concluir el contrato de arrendamiento.
Aunque existen muchos modelos de alquiler en Internet (aquí puedes descargarte un modelo elaborado por Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), empresa de Alquiler Seguro), todos los contratos deben contener siempre una información mínima. Como la identidad de los contratantes (nombre, apellidos y DNI). Es decir, quién es el arrendador, quien cede el uso de la vivienda y quién es el arrendatario, quien adquiere el uso de la vivienda. Hay que identificar, obviamente, la finca o vivienda arrendada (ubicación, calle, número...), duración pactada del contrato, renta inicial pactada entre las partes, además de la legislación aplicable, la fianza, los motivos de resolución contractual, el certificado de eficiencia energética, (obligatorio desde el 1 de junio de 2013) y las cláusulas que acordadas también por las partes.
Y es precisamente en este punto donde algunos caseros, ya sea por desconocimiento o con la clara intención de aprovecharse de sus inquilinos, han comenzado a incluir cláusulas que son totalmente ilegales y que ningún arrendatario debería aceptar. No solamente porque son abusivas en sí mismas, sino porque van en contra de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Cláusulas ilegales
Éstas son, según V Abogados, Legalitas y Alquiler Seguro las nueve cláusulas abusivas e ilegales más frecuentes en los contratos de alquiler:
1.- Exigir al inquilino un año de permanencia en la vivienda o lo que es lo mismo, impedir al inquilino desistir del contrato de arrendamiento transcurridos 6 meses del mismo. La reforma de la LAU establece desde su entrada en vigor en el año 2013, que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato una vez transcurridos los seis primeros meses a la firma del documento. La penalización por este cese se establece en la misma ley. Pero para que la penalización opere debe recogerse expresamente y por escrito en el contrato, ya que de no hacerse así, el arrendador no tendrá derecho a indemnización alguna.
2.- Impedir al inquilino de prorrogar el contrato de alquiler. La LAU señala que “la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”. Es decir, la prórroga es obligatoria para el arrendador (propietario) y voluntaria para el arrendatario (inquilino). Solo existe una excepción a esta prórroga obligatoria si, una vez transcurrido el primer año, el casero comunica a su inquilino que necesita la vivienda.
Eso sí, tal y como aclara Ignacio de Azúa, el casero "deberá destinar el inmueble a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. De no ser así, no tendría derecho a resolver el contrato.
3.- Cláusula que permite al arrendador acceder a la vivienda alquilada cuando lo desee. Según Legalitas, esto es totalmente ilegal. La Constitución Española reconoce la inviolabilidad del domicilio en su artículo 18 y expone que solo se podrá acceder a una vivienda en caso de tener el consentimiento del titular del contrato o con una orden judicial. Concretamente, el artículo 18.2 de la Constitución Española señala que “El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito.”
4.- No devolver la fianza. La fianza es el depósito que se entrega al arrendador a la firma del contrato de arrendamiento y cuya finalidad es garantizar el cumplimiento, por parte del arrendatario, de las obligaciones contraídas en el contrato. Se trata de una obligación que se encuentra prevista en el artículo 36 de la Ley 29/194 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos. "El arrendador o propietario de la vivienda ha de reintegrar el importe de la fianza si no hay obligaciones pendientes que cubrir con la misma, en el mismo momento de finalización del arriendo, no pudiendo retenerla sin causa que lo justifique, como pueda ser la limpieza o la pintura del inmueble, puesto que dichos desperfectos se deben al normal uso por parte del arrendatario.
Los expertos recomiendan que cuando finaliza el arrendamiento, las partes, arrendador y arrendatario hagan una puesta en común en la vivienda para su revisión, y se firme un documento si el primero se encuentra satisfecho, en el que dando por finalizado el contrato, la vivienda se devuelve en buen estado y a plena satisfacción del arrendador. De encontrarse daños en la vivienda que merezcan su reparación, será conveniente que sean perfectamente reseñados y enumerados en el documento que se firme y que quede pendiente de la valoración de los mismos.
5.- Obligar al inquilino a responsabilizarse y hacerse cargo de todas las reparaciones en la vivienda. Desde Alquiler Seguro recuerdan que la LAU especifica en cuanto a las reparaciones en la vivienda arrendada que el inquilino tiene que hacerse cargo de las averías causadas por un mal uso y del mantenimiento habitual de la vivienda, mientras que el propietario tiene que responsabilizarse de los arreglos necesarios para que la vivienda se mantenga en buenas condiciones y que sean causados por el paso del tiempo y el uso habitual. "Por tanto, en ningún caso puede especificarse en una cláusula que ha de ser el inquilino el que deba encargarse de todos los arreglos de desperfectos o averías", apuntan desde Alquiler Seguro.
6.- Quitarle al inquilino el derecho de tanteo y retracto sin haber renunciado a la adquisición preferente. Si el propietario no indica en el contrato que el inquilino renuncia a su derecho de adquisición preferente en una cláusula específica, llegado el día en el que decide vender el inmueble, no puede hacerlo sin notificárselo al inquilino y darle la posibilidad de convertirse en el comprador.
7.- Exigir el pago anticipado de mas de una mensualidad de renta. "De conformidad con lo estipulado en el artículo 17.2 de la LAU, en ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta", señala Ignacio de Azúa
8.- Actualización anual de la fianza. Tal y como explica este abogado, "solo se puede realizar una vez transcurridos tres años de vigencia del contrato". Durante los tres primeros años de duración, la fianza no estará sujeta a actualización. "Sin embargo, cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir el incremento de la renta, o el arrendatario la disminución, hasta igualarse a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga".
9.- Revisión semestral de la renta. "Solo puede realizarse de manera anual. La renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato en los términos pactados por las partes. Hay que tener en cuenta que, en defecto de pacto expreso, no se aplicará la revisión de rentas a los contratos", puntualiza de Azúa.
Cláusulas legales
Frente a todas estas cláusulas, hay otras que también son frecuentes y legales y que, de hecho, es recomendable incluirlas en cualquier contrato de alquiler.
1.- Penalización por incumplimiento del contrato transcurridos 6 meses. Recoge la LAU que el inquilino puede desistir del contrato de arrendamiento una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
Y recoge la ley, también que ”las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización". No obstante, la LAU no contempla qué sucede si el inquilino decide dejar la vivienda antes de cumplir los seis primeros meses. De nuevo, esta situación puede también preverse en el contrato de arrendamiento pactándose, asimismo una indemnización
2.- Qué gastos se repercuten al inquilino. Por regla general, el IBI, la comunidad de vecinos, la tasa de basuras, el seguro de la casa y los seguros de mantenimiento (la caldera, por ejemplo), son responsabilidad del casero, mientras que el inquilino debe pagar todo lo que se puede medir con contadores individuales como el agua, la luz, el gas, el teléfono... "Aquellos gastos que no sean susceptibles de individualización, tasas y tributos, serán de cuenta del arrendador", señala Ignacio de Azúa de V Abogados.
3.- Duración del contrato. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Pero si no se especifica nada será tal y como recoge la LAU. Dice la ley que si la duración del contrato de alquiler fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el inquilino manifieste al casero, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
4.- Garantías extra que se exigen a la formalización del contrato en caso de haberlas. La fianza, equivalente a un mes de alquiler, es obligatoria por ley. Sin embargo, además de la fianza, el casero puede pedir garantías adicionales como otro mes de renta o un aval bancario.
5.- Plazo mensual para efectuar el pago de las rentas. Es decir, conviene estipular en el contrato de alquiler cuándo debe ingresar el inquilino la renta. Por ejemplo, los cinco primeros días de mes.
6.- Actualización de la renta. Casero e inquilino tienen libertad para pactar el índice por el que van a revisar el precio del alquiler. El Gobierno cambió la ley para que este tipo de contratos no sufriera los vaivenes de la economía y desde el 1 de abril de 2015 se aplica el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC) que, en teoría es más estable, en caso de no haber acuerdo explícito. Sin embargo, los expertos confirman que el IPC sigue siendo la principal referencia para revisar las rentas. Además, existen otros índices de actualización de rentas promovidos por empresas privadas como el ‘Arca’ de Alquiler Seguro.
7.- Es aconsejable realizar un inventario del inmueble. Es decir, qué muebles, electrodomésticos o enseres hay en la vivienda cuando un inquilino entra a vivir para poder comprobar que están todos cuando éste deja la vivienda.
8.- Renuncia por parte del arrendatario al derecho de adquisición preferente en caso de venta de la vivienda arrendada. "Si el propietario quiere evitar el derecho de adquisición preferente del inquilino, en el caso de que vaya a vender el inmueble arrendado, tiene que dejarlo por escrito", apuntan desde Alquiler Seguro. "Las partes pueden pactar dicha renuncia. Cuando esto sucede, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de 30 días a la fecha de formalización del contrato de compraventa", aclara Ignacio de Azúa.
9.- Obras. Según explica Ignacio de Azúa, el arrendatario requerirá el consentimiento expreso y por escrito del arrendador para realizar cualquier tipo de obra.
10.- Prohibición de subarriendo. Dice la LAU que la vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. Es decir, si no queremos que nuestro inquilino subarriende nuestra vivienda debemos dejar constancia de ello por escrito.
11.- Renuncia por parte del arrendatario a la subrogación prevista en el artículo 16.4. Dice la ley que "en arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad".
12.- Si se permite o no animales.
Fuente e imagen: El Confidencial.
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